上周，《廣廈時(shí)代》以《是誰(shuí)制造了房租上漲》為題，調(diào)查報(bào)道了近期北京租賃市場(chǎng)的一些異動(dòng)。隨后，與租金有關(guān)的一系列事件持續(xù)發(fā)酵，“租金”取代“房?jī)r(jià)”成為了一周以來的頭條事件。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴(yán)查”。隨后，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，與會(huì)企業(yè)承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。這一輪租金風(fēng)波看似已經(jīng)平息，但業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場(chǎng)能否保持穩(wěn)定還要看這些企業(yè)后續(xù)對(duì)承諾的執(zhí)行力度，另外，平穩(wěn)租房市場(chǎng)的主要方向之一還是加大供應(yīng)，同時(shí)應(yīng)有相應(yīng)的制度、法律提供保障。

　　住建委約談提出“三不得”“三嚴(yán)查” 中介表態(tài)響應(yīng)

　　房租的相關(guān)話題，近期差不多成了北京樓市的唯一頭條，連多個(gè)上市房企發(fā)布年中報(bào)，都很難搶走它的關(guān)注度。

　　上周，有關(guān)中介搶房源推高房租的話題持續(xù)發(fā)酵，我愛我家集團(tuán)原副總裁胡景暉的突然辭職及背后各方披露的過程又為這一話題增添了不少戲劇性。

　　8月17日，北京市住建委出手，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確了“三不得”“三嚴(yán)查”。約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

　　同步對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為;嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為;嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實(shí)，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。

　　市住建委約談提出要求后，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也召開座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加并共同承諾落實(shí)“三不”要求，并承諾在今年年底前，投放到市場(chǎng)租賃房源超過12萬(wàn)套。

　　會(huì)議結(jié)束后，多個(gè)企業(yè)又分別表態(tài)，細(xì)化了承諾時(shí)間節(jié)點(diǎn)、價(jià)格控制方向和投放房源情況。

　　北京租房市場(chǎng)市場(chǎng)份額最大的自如聲明中稱，將在未來三個(gè)月保證收出房?jī)啥藘r(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場(chǎng)提供新增房源約8萬(wàn)間(存量房源退租加上新增供應(yīng))，新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持租金不漲;全國(guó)九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。

　　另一此前互聯(lián)網(wǎng)上爆料案例提及的企業(yè)蛋殼公寓同樣發(fā)布了聲明。蛋殼公寓表示，此前互聯(lián)網(wǎng)上提及的抬價(jià)收房案例與蛋殼無關(guān)，蛋殼公寓從未收錄過這套房源，亦沒有簽約行為，公司已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并提起訴訟。

　　同時(shí)，蛋殼承諾，2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，并且不囤房惜租。未來兩個(gè)月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場(chǎng)需求。

　　另外，蛋殼還給出了具體措施，在北京地區(qū)，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時(shí)長(zhǎng)兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價(jià)。2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

　　承諾環(huán)比租金不漲 租賃市場(chǎng)需要權(quán)威數(shù)據(jù)

　　在中介的聲明和承諾中，大都提及了保證自家租金環(huán)比不上漲。不過，這個(gè)不上漲，比照的數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)口徑是哪些，并沒有一個(gè)明確的說法。

　　上周，《廣廈時(shí)代》關(guān)于租金的報(bào)道中曾提到，北京樓市中，住宅交易數(shù)據(jù)每月變化是很透明的，市住建委官網(wǎng)每天會(huì)更新前一天新房的期房和現(xiàn)房以及存量二手房的成交簽約數(shù)據(jù)，因此市面上每家分析機(jī)構(gòu)拿到的數(shù)據(jù)源都是一樣的，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也是一致的。

　　但各家發(fā)布的租金數(shù)據(jù)，基本都是依靠自家獲得的數(shù)據(jù)，沒有權(quán)威數(shù)據(jù)支撐。查閱多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的租金變動(dòng)情況報(bào)告也發(fā)現(xiàn)，各家報(bào)告統(tǒng)計(jì)口徑都有很大區(qū)別，有的按每平米租金價(jià)格統(tǒng)計(jì)，有的按套均總價(jià)，呈現(xiàn)的結(jié)果自然也不一樣。

　　引發(fā)本輪租金上漲討論的最初源頭，除了互聯(lián)網(wǎng)上中介搶房源哄抬房租的案例外，還有中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的某小區(qū)月租金環(huán)比上漲超過30%的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　而事實(shí)上，在其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中，北京住宅的租金水平整體并沒有出現(xiàn)“暴漲”，據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，從58安居客線上的表現(xiàn)來看，北京房租并沒有出現(xiàn)所謂的“暴漲”，今年二季度和一季度基本持平，而一季度環(huán)比去年四季度則下降了1%。

　　其他機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)中，七月北京租賃市場(chǎng)整體上也大都是在成交量方面，因畢業(yè)季影響出現(xiàn)了兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，而成交價(jià)格環(huán)比變化大都在個(gè)位數(shù)。

　　《廣廈時(shí)代》查閱了北京市住房租賃服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)上有公布每天通過官方平臺(tái)備案的租賃交易數(shù)量，以及在各個(gè)機(jī)構(gòu)的備案數(shù)量，但并沒有租賃價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)。另外，通過鏈家、自如、蛋殼公寓、我愛我家簽訂的住房租賃合同，是通過這些企業(yè)自建的租賃服務(wù)平臺(tái)辦理備案登記，簽約數(shù)量也不顯示在北京市住房租賃服務(wù)平臺(tái)上。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)缺乏一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)，現(xiàn)在看，大部分都是一些參與租賃市場(chǎng)交易的機(jī)構(gòu)發(fā)布，很難說沒有干擾因素。

　　《廣廈時(shí)代》注意到，這次中介集體承諾向市場(chǎng)投放的超12萬(wàn)套房源，各家給出的單位也不同，其中自如8萬(wàn)間、相寓2萬(wàn)套、蛋殼公寓2萬(wàn)間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤(rùn)邦潤(rùn)家150間。

　　“間”和“套”之間的區(qū)別主要是什么，他們?cè)趦r(jià)格統(tǒng)計(jì)上分別扮演什么角色，并沒有人給出明確的答案。

　　張大偉表示，由長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)布租金數(shù)據(jù)，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)于租賃市場(chǎng)的預(yù)期對(duì)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定有很大影響，如果由市住建委，或者中介協(xié)會(huì)層面定期公布租房數(shù)據(jù)，有助于行業(yè)的健康發(fā)展，也是可行的。

　　租賃市場(chǎng)也要有“長(zhǎng)效機(jī)制”

　　對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)鼓勵(lì)與監(jiān)管并行

　　住建委約談、嚴(yán)查，中介集體承諾提高供應(yīng)，確保房租環(huán)比不漲，這一系列動(dòng)作能否止住房租快速上漲的腳步?

　　張大偉表示，目前北京租賃市場(chǎng)交易主要分成兩類，一類是普通租賃，簡(jiǎn)單地說就是租戶和業(yè)主可以直接交易的，另外一類是長(zhǎng)租公寓類型，這一類的典型特點(diǎn)是中間有一個(gè)轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價(jià)。

　　對(duì)于當(dāng)下租賃市場(chǎng)的亂象來說，資本大量進(jìn)入，并沒有多少是增量供應(yīng)，因?yàn)樯w房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的。

　　這種情況下，大量資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。

　　當(dāng)下以北京等市場(chǎng)為代表，已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬(wàn)套這類長(zhǎng)租型公寓，局部區(qū)域甚至占比市場(chǎng)比例高達(dá)40%，這種情況下，單套長(zhǎng)租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上，疊加對(duì)普通租賃業(yè)主定價(jià)的影響，這種出租模式對(duì)市場(chǎng)的租金拉動(dòng)影響加大。

　　《廣廈時(shí)代》調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間對(duì)租金的炒作已經(jīng)影響到了一些業(yè)主的租房預(yù)期，在某中介門店，《廣廈時(shí)代》就遇到一位業(yè)主提出要漲租金解約，中介人員正在商量解決辦法。

　　張大偉表示，北京樓市調(diào)控力度一直是領(lǐng)先全國(guó)的，住建委的約談和中介公司集體承諾的發(fā)布體現(xiàn)了調(diào)控政策開始關(guān)注房租，如果房租不穩(wěn)，調(diào)控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。

　　另外，他分析稱，中介的聲明中大都對(duì)環(huán)比不上漲的承諾加了一個(gè)周期，2-3個(gè)月。在過去歷史上，9月份之后本來租金就是平穩(wěn)甚至降低的。對(duì)于市場(chǎng)，關(guān)鍵還是要看春節(jié)后高峰期的租房市場(chǎng)表現(xiàn)。他認(rèn)為，租賃市場(chǎng)能夠平穩(wěn)發(fā)展，主要還是看后續(xù)執(zhí)行情況。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則分析認(rèn)為，首先，此次行動(dòng)對(duì)于短期內(nèi)租金的穩(wěn)定起到了重要作用。雖然目前長(zhǎng)租公寓在整體租賃市場(chǎng)中的占比約2%-3%，但房源大都分布在白領(lǐng)及外來務(wù)工者集中的租賃區(qū)域，可以有效穩(wěn)定部分區(qū)域和板塊租賃市場(chǎng)。

　　其次，此次行動(dòng)更大層面的作用則是在心理層面。一些分散式長(zhǎng)租公寓搶奪房源的行為在一定程度上的確會(huì)引發(fā)市場(chǎng)租金上漲，但更重要的是容易引發(fā)區(qū)域內(nèi)租金上漲的恐慌心理。此次住建委的行動(dòng)就是給予敢于“亂漲”租金的部分機(jī)構(gòu)當(dāng)頭棒喝，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)的未來預(yù)期起到了重要作用。

　　最后，此次行動(dòng)是對(duì)于炒作租金的行為進(jìn)行“預(yù)先精準(zhǔn)打擊”，也是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次快速行為，對(duì)于可能會(huì)蔓延的非正常租金上漲起到了較好的抑制作用。

　　而從長(zhǎng)期看，保證租金市場(chǎng)穩(wěn)定，還是要有一系列系統(tǒng)的動(dòng)作。

　　張波認(rèn)為，未來租房市場(chǎng)有幾個(gè)方面值得政府重點(diǎn)發(fā)力：

　　首先，制度先行、法律保障。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，穩(wěn)定租金無不需要借助強(qiáng)制手段來保障，例如德國(guó)出臺(tái)的租賃法律，對(duì)于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實(shí)現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經(jīng)出臺(tái)了租賃相關(guān)的文件和政策，但目前國(guó)內(nèi)租賃還未上升到國(guó)家法律層面，保障的力度有待切實(shí)提高。

　　其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎(chǔ)上加大集體土地租賃房源試點(diǎn)，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動(dòng)房企自持性用地上市等手段都可以保障租賃房源量穩(wěn)步增加。

　　北京也同樣在增加保障性租賃房源上開始發(fā)力，8月21日，北京市住建委就發(fā)布消息，為加大租賃住房供應(yīng)，近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)分配。預(yù)計(jì)年底前還有幾個(gè)大項(xiàng)目近萬(wàn)套房源啟動(dòng)分配，以滿足公租房各類保障群體需求。

　　最后，對(duì)于各類租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對(duì)包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的各類租賃運(yùn)營(yíng)方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面各地需要做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點(diǎn)嚴(yán)查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問題。